Loi 141 : Vous vivez en copropriété? Ceci vous concerne, on vous l’assure!

19 novembre 2019

Des changements importants ont été et seront apportés à la loi qui régit les copropriétés. Leur but est de clarifier et de standardiser certaines dispositions face au rôle du syndicat de copropriété en matière d’assurance. La date d’entrée en vigueur de la loi 141 était le 13 juillet 2018 mais certaines dispositions n’entreront en vigueur qu’en 2019 et d’autres, en 2020 ou même plus tard.

Si vous êtes propriétaire d’un condo ou administrateur d’un syndicat, voici quelques changements qui auront un impact important sur la gestion des assurances de la copropriété et les conséquences que ceux-ci entraîneront pour vous.

 

C’est votre assurance qui devra indemniser les améliorations apportées à votre unité

Les nouvelles dispositions de la loi obligent à départager les améliorations qui ont une incidence sur la valeur des copropriétés de celles de l’immeuble entier. Ainsi, le syndicat n’aura que l’indemnisation des parties communes et des unités de référence à assumer.

 

Votre syndicat devra obligatoirement mettre à votre disposition une description détaillée des parties privatives de l’immeuble. Cette description devra décrire les unités de condo d’origine et identifier clairement les améliorations faites dans chaque unité (qualité des matériaux, liste des éléments de l’unité, etc.).

 

Ce sera donc l’assurance du copropriétaire qui l’indemnisera pour les améliorations locatives qu’il aura effectuées. Le copropriétaire devra cependant s’assurer d’avoir un montant d’assurance adéquat sur sa police d’assurance copropriétaire-occupant pour couvrir celles-ci.

  • Si votre copropriété a été établie avant le 31 octobre 2017, le législateur a créé une présomption à l’effet qu’aucune amélioration n’aura été apportée aux unités. Lors d’un sinistre, tout ce qui se trouve à l’intérieur des parties privatives sera couvert par l’assurance du syndicat.
  • Si votre copropriété a été constituée entre le 31 octobre 2017 et le 13 juin 2018, la description doit être complétée au plus tard le 13 juin 2020.
  • Si votre copropriété a été constituée le 13 juin 2018 ou après, la description est obligatoire depuis le 13 décembre 2018.

Le but premier est de s’assurer que le montant d’assurance souscrit sur la police du syndicat de copropriété est adéquat et qu’il n’y aurait pas d’insuffisance d’assurance.

 

La couverture devra tout couvrir 

Le syndicat devra s’assurer que le montant de couverture pour l’immeuble couvrira le coût réel de reconstruction.

Ce montant doit être évalué obligatoirement tous les 5 ans par un évaluateur membre d’un ordre professionnel. Le coût de reconstruction doit inclure : les frais de déblais, les frais de reconstruction valeur à neuf tenant compte de la description des parties privatives, des taxes, des honoraires professionnels ainsi que les dispositions légales s’il y a lieu.

 

Un fonds spécial d’auto-assurance devra être créé

Tous les syndicats de copropriétés devront obligatoirement constituer au courant de 2022 un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme, à partir de contributions des copropriétaires. Ce fonds, qui appartiendra au syndicat, servira essentiellement au paiement des franchises du contrat d’assurance souscrit par le syndicat.

Le montant du fonds sera déterminé en fonction du montant des franchises prévues aux contrats d’assurance et d’un montant additionnel raisonnable pour remédier aux paiements divers reliés. Il est important de noter que la loi n’est pas encore passée et que le Bureau d’assurance du Canada est en négociation avec le gouvernement pour que les franchises des couvertures inondation et tremblement de terre, habituellement très élevées, ne soient pas prises en compte pour le fonds.

 

Derniers conseils

Si vous détenez une unité en copropriété dans un immeuble, il sera essentiel de vous assurer que votre syndicat et les administrateurs soient bien au fait des nouvelles dispositions de la loi 141. En effet, leur responsabilité est d’assurer l’immeuble le plus adéquatement possible et conformément à la loi, et non de rechercher la couverture d’assurance dont la prime est la plus avantageuse.

Il sera aussi important de veiller à ce que le syndicat fasse affaire avec un représentant d’assurance qualifié, qui connaisse et comprenne les changements qu’entraîne la nouvelle législation et qui puisse vous conseiller les bons produits d’assurance pour les copropriétés.

N’hésitez pas à contacter un conseiller de Bernard&Fabien pour en discuter.

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